Kirjoittaja: Kari Hämeenaho, toimitusjohtaja ja osakas, Moreni Oy. Juridiikan lehtori, KTM. Julkaistu:20.8.2026
Yhteisomistus voi olla oikein toimiva ratkaisu. Kustannukset jakautuvat, mökki säilyy suvussa ja yhteiseen asuntoon tai metsätilaan pääsee kiinni pienemmällä omalla panoksella.
Yhteisomistus syntyy usein, kun avopari ostaa yhteisen kodin, sisarukset saavat vanhemmiltaan mökin tai metsätilan tai perinnönjaossa omaisuutta annetaan usealle perilliselle yhteisesti.
Vanhempien ajatus on yleensä hyvä. Kaikille annetaan yhtä paljon, koska tasajako on taktiikkaa. Pelkkä tasajako ei kuitenkaan ratkaise sitä, kuka omaisuutta käyttää, hoitaa ja maksaa.
Alussa kaikki tuntuu helpolta. Sovitaan suullisesti, että kulut maksetaan puoliksi ja mökkiä käyttää se, joka ehtii. Sitten elämäntilanteet muuttuvat. Yksi käyttää mökkiä joka viikonloppu, toinen asuu kaukana ja kolmas ei halua enää maksaa remontteja.
Siinä vaiheessa yhteiselo ei enää maistu ja lusikat menevät jakoon.
Lyhyesti
- Yhteisomistusta säätelee laki eräistä yhteisomistussuhteista, joka on pääosin tahdonvaltainen. Juuri siksi sopiminen kannattaa.
- Riita alkaa käytännössä lähes aina kustannuksista, ei käytöstä.
- Sopimus sitoo lähtökohtaisesti vain osapuolia. Kiinteistön osalta hallinnanjakosopimus voidaan kirjata, jolloin se sitoo myös uutta omistajaa.
- Jos sopua ei synny, lopputulos on tavallisesti myynti ulkopuoliselle. Se yllättää monen.
Mistä riita todella alkaa
Yhteisomistusta pidetään yleisesti käyttöriitana: kuka pääsee mökille juhannuksena. Käytännössä lähtölaukaus on toinen.
“Yleisin syy, jonka takia asia tulee meille, on riita kustannusten jakautumisesta. Tyypillisimmin kyse on sisarusten välisestä erimielisyydestä siitä, miten yhteisomistuksen velvoitteet ja vastuut jakautuvat. Sen seurauksena joku osakkaista haluaa purkaa yhteisomistuksen”, sanoo Kari Hämeenaho, Moreni Oy:n toimitusjohtaja ja juridiikan lehtori.
Tämä kannattaa panna merkille, koska se muuttaa sopimuksen painopistettä. Käyttövuorot on helppo sopia ja ne muistetaan kirjata. Kustannusvastuu jää usein maininnan varaan, vaikka juuri se ratkaisee, kestääkö yhteisomistus vuosikymmenen.
Laki eräistä yhteisomistussuhteista lähtee siitä, että kustannukset jakautuvat omistusosuuksien mukaisesti. Se ei aina vastaa omistajien käsitystä reilusta lopputuloksesta. Laki on kuitenkin pääosin tahdonvaltainen, eli osakkaat voivat sopia toisin. Sopimatta jättäminen on siis myös valinta, vaikka sitä ei sellaiseksi mielletä.
Vastaavasti pelkästään se, että yksi käyttää mökkiä muita enemmän, ei automaattisesti tarkoita, että hänen pitäisi maksaa muille käyttökorvausta. Toisaalta lähimpänä asuva ei voi käyttää yhteistä omaisuutta kuin omaansa. Käytöstä ja korvauksista kannattaa siksi sopia etukäteen.
Sopimus tehdään hyvän sään aikana
Yhteisomistussopimus kannattaa tehdä silloin, kun välit ovat kunnossa. Kun riita on alkanut, yhteisten sääntöjen laatiminen on huomattavasti vaikeampaa.
Sopimuksessa on hyvä vastata ainakin näihin:
- Kuka saa käyttää kohdetta ja milloin?
- Kuka maksaa kiinteistöveron, vakuutukset ja kunnossapidon?
- Kuinka suurista hankinnoista voi päättää ilman muiden hyväksyntää?
- Kuka hoitaa metsätilaa ja miten työpanos ja matkakulut korvataan?
- Miten vuokra-, metsä- ja muut tuotot jaetaan?
- Miten vuosien aikana tehdyt työt ja omalla rahalla maksetut hankinnat otetaan myöhemmin huomioon?
- Saako omaa osuutta käyttää velan vakuutena?
- Miten toimitaan, jos joku haluaa pois yhteisomistuksesta?
Päätöksenteko on syytä kirjoittaa auki. Voidaanko tavallinen huolto tilata yhden omistajan päätöksellä? Tarvitaanko katon tai vierassängyn uusimiseen kaikkien suostumus? Sopimukseen voidaan kirjata euromääräiset hyväksymisrajat, päätöksentekotavat ja menettely tilanteisiin, joissa yhteistä näkemystä ei löydy.
Erikseen kannattaa sopia yhteisistä varoista. Jos yhteisten menojen tili on vain yhden osakkaan nimissä, muut eivät ole pankin näkökulmasta tilinomistajia. Rahan siirtäminen yhteiselle tilille ei myöskään sellaisenaan ratkaise, kenen varoista on kysymys. Yksinkertaisinta on antaa käyttöoikeus kaikille. Muussa tapauksessa muiden osakkaiden oikeus tilivaroihin on pystyttävä osoittamaan pankille erikseen.
Sopimus sitoo osapuolia, kirjaus sitoo myös seuraavaa omistajaa
Tässä on kohta, joka jää useimmiten huomaamatta. Yhteisomistussopimus sitoo lähtökohtaisesti vain niitä, jotka ovat sen allekirjoittaneet. Jos yksi omistajista myy määräosansa, uusi omistaja ei ole sopimuksen osapuoli.
Ilman sopimusta yhteisomistaja saa lähtökohtaisesti myydä tai pantata oman määräosansa. Riski ei ole teoreettinen.
“Meillä on ollut kaksi tapausta, joissa yhden omistajan osuus on myyty ulkopuoliselle. Toisessa niistä yhteisomistuksen purkaminen johti vielä halkomiseen”, Hämeenaho kertoo.
Keskinäisessä sopimuksessa voidaan sitoutua tarjoamaan osuus ensin muille omistajille ja sopia menettelystä ennen osuuden käyttämistä vakuutena. Tämä sitoo kuitenkin vain sopijapuolia.
Kiinteistön osalta on tehokkaampi keino. Kiinteistöä koskeva hallinnanjakosopimus voidaan kirjata Maanmittauslaitoksessa, jolloin se sitoo myös kiinteistön uutta omistajaa. Ero on olennainen: kirjaamaton sopimus suojaa niin kauan kuin omistajat pysyvät samoina, kirjattu sopimus myös sen jälkeen.
Mitä tapahtuu, jos velat menevät ulosottoon
Toinen usein aliarvioitu riski liittyy velkoihin. Yhteisomistajan määräosa on hänen omaisuuttaan, ja se voidaan ulosmitata hänen veloistaan. Tietyissä tilanteissa ulosottomenettelyssä voi tulla myytäväksi koko kohde eikä vain velallisen osuus.
Muut omistajat eivät siis ole turvassa pelkästään sillä perusteella, että he ovat itse hoitaneet omat velvoitteensa. Tämäkin on syy sopia etukäteen siitä, miten osuuden panttaamisessa ja rahoitusjärjestelyissä menetellään.
Miten yhteisomistuksesta pääsee eroon?
Paras vaihtoehto on lähes aina sopimus. Yksi omistajista voi ostaa muiden osuudet, omaisuus voidaan myydä yhdessä ulkopuoliselle tai kiinteistö voidaan halkoa erillisiksi tiloiksi. Sopimuksessa kannattaa määritellä jo etukäteen, miten hinta lasketaan, kuka hankkii arvion ja onko muilla oikeus lunastaa myytävä osuus ennen ulkopuolista ostajaa.
Jos sopua ei synny eikä omaisuutta voida järkevästi jakaa, yhteisomistaja voi viime kädessä hakea käräjäoikeudelta omaisuuden myymistä yhteisomistuksen purkamiseksi. Tuomioistuin voi määrätä uskotun miehen huolehtimaan myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta.
Juuri tässä syntyy tavallisin väärinkäsitys.
“Monelle tulee yllätyksenä, että kun asia annetaan tuomioistuimen määräämän ulkopuolisen hoidettavaksi, lopputulos on myynti ulkopuoliselle. Siinä vaiheessa välit ovat yleensä niin tulehtuneet, ettei sopimukseen päästä, vaikka joku osakkaista olisi valmis ostamaan kohteen samaan hintaan”, Hämeenaho sanoo.
Toisin sanoen se, joka olisi halunnut pitää mökin, ei välttämättä saa sitä, vaikka rahat olisivat. Sopimuksesta kieltäytyminen ei siis suojaa omaa asemaa, vaan heikentää sitä.
Jos kyse on vielä jakamattomasta kuolinpesästä, tilanne on toinen. Kuolinpesän osakkaat eivät omista määräosia yksittäisestä mökistä tai tilasta, vaan osuuden koko pesästä. Määräosainen yhteisomistus syntyy tavallisesti vasta perinnönjaossa, ja oikea keino on silloin perinnönjako ja tarvittaessa pesänjakajan hakeminen.
Avopuolisoiden erotilanteessa on lisäksi huomattava, että avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta on oma lakinsa. Hyvitysvaatimus on eri asia kuin yhteisomistuksen purkaminen, vaikka ne käytännössä käsitellään usein samassa yhteydessä.
Muista myös verotus
Irtautuminen on lähes aina luovutus. Määräosan myynti voi realisoida luovutusvoittoveron, ja veroseuraamus riippuu hankintahinnasta, omistusajasta ja siitä, onko kyse esimerkiksi omana kotina käytetystä asunnosta.
Halkomisen ja myynnin verokohtelu poikkeavat toisistaan. Ratkaisutavan valinta ei siis ole vain juridinen tai käytännöllinen kysymys, vaan sillä voi olla merkittävä taloudellinen vaikutus. Verovaikutukset kannattaa selvittää ennen kuin irtautumistavasta sovitaan, ei sen jälkeen.
Oikeusprosessi on harvoin halvin tie
Oikeusprosessi on joskus välttämätön, mutta harvoin halvin tai ihmissuhteiden kannalta paras vaihtoehto. Kun mukaan tulevat oikeudenkäynti, asiantuntijat, arviot ja myyntimenettely, eurot alkavat juosta nopeasti. Samalla omaisuus on usein myyntikiellon kaltaisessa välitilassa, jossa kukaan ei uskalla investoida siihen.
Kustannukset eivät myöskään jakaudu tasaisesti sen mukaan, kuka riidan aloitti.
Näin Moreni auttaa
Olemme laatineet käytännön kokemukseen perustuvan yhteisomistussopimuksen, jossa sovitaan käytöstä, kustannuksista, päätöksenteosta ja irtautumisesta. Sopimusmallissa on huomioitu eri omaisuuslajit ja ne ongelmakohdat, jotka toimeksiannoissa toistuvat vuodesta toiseen. Kiinteistöjen osalta laadimme myös hallinnanjakosopimuksia ja hoidamme niiden kirjaamisen Maanmittauslaitokseen erillisenä palveluna.
Jos sopimus jäi aikanaan tekemättä ja välit ovat jo tulehtuneet, ulkopuolinen neuvottelija voi olla ratkaiseva apu. Tavoitteena on löytää ratkaisu ennen kuin asia etenee käräjäoikeuteen ja kustannukset karkaavat. Selvitämme myös omaisuuden arvon, irtautumisvaihtoehdot ja niiden verovaikutukset, jotta päätös tehdään tiedon eikä tunteen varassa.
Katso yrittäjän ja yksityishenkilön lakipalvelut tai ota yhteyttä.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko yksi omistaja pakottaa muut myymään? Yhteisomistaja voi hakea käräjäoikeudelta omaisuuden myymistä yhteisomistuksen purkamiseksi. Muita ei siis voi pakottaa ostamaan, mutta yhteisomistus voidaan viime kädessä purkaa myymällä.
Sitooko yhteisomistussopimus uutta ostajaa? Tavallinen sopimus sitoo vain osapuolia. Kiinteistöä koskeva hallinnanjakosopimus voidaan kirjata Maanmittauslaitoksessa, jolloin se sitoo myös uutta omistajaa.
Pitääkö eniten käyttävän maksaa muille korvausta? Ei automaattisesti. Käyttökorvaus perustuu joko sopimukseen tai tapauskohtaiseen arviointiin, joten asia kannattaa kirjata etukäteen.
Mitä eroa on halkomisella ja myynnillä? Halkomisessa kiinteistö jaetaan erillisiksi tiloiksi ja kukin saa oman kiinteistönsä. Myynnissä kohde muutetaan rahaksi ja kauppahinta jaetaan. Vaihtoehdot eroavat toisistaan myös verotuksellisesti.
Riita poikki ja Moreni väliin. Valtteina kokemus, selkeys, nopeus ja kyky sopia.
Artikkeli perustuu Suomessa voimassa olevaan oikeuteen 20.8.2026. Se on yleistä tietoa, ei toimeksiantokohtaista neuvontaa.